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住宅停车场收费能否归业主共同所有?

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简介 南都讯记者赵安然1月8日至10日,广州市发展和改革委员会接连出台了两份与停车收费有关的文件。 在1月14日举行的广州市政府部门为市政协委员提供协商咨询服务活动上,广州市政协常委曹志伟

住宅停车场收费能否归业主共同所有?

  南都讯记者赵安然1月8日至10日,广州市发展和改革委员会接连出台了两份与停车收费有关的文件。 在1月14日举行的广州市政府部门为市政协委员提供协商咨询服务活动上,广州市政协常委曹志伟向市发改委建议,把停车场作为住宅小区的配套设施,业权归全体业主所有,租金收益作为业主的管理费和维修基金,同时希望政府能在中心城区配建政府投资的停车场,解决停车难、停车贵等问题。

  【质疑:住宅停车费协商定价恐难平衡各方意见】  住宅小区停车服务价格放开后,广州有住宅停车场经营者单方面提高停车收费标准引发争议。

1月8日广州市发改委就《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则(公开征求意见稿)》(以下称《议价规则》)公开征求意见,拟规定未经依法协商议价,停车场经营者不得擅自制定或提高停车收费标准。   1月10日,广州市发改委、广州市住建委、广州市交委等三部门联合发布《关于完善机动车停放服务收费管理有关问题的通知(公开征求意见稿)》(下简称“通知”),强调广州市逐步推进停车设施服务收费市场化,除实行政府指导价、政府定价管理的停车设施外,其他依法设立的停车设施机动车停放服务收费实行市场调节价管理。

  曹志伟认为两份文件“一个限制一个放开”,政策存在不确定性。 根据国家发改委2014年《关于放开部分服务价格意见的通知》提出的“住宅区停车场费用放开价格管制”,即住宅停车场属于市场调节价管理的停车场,如果由业主、业委会与停车场经营者协商议价,可能会产生新的收费矛盾。   一方面,业主委员会不能完全代表停车场业权人、有停车需求的车位业主、租用停车位的车主等各方意见,这其中也少了投资建设停车场的开发商参与,协商过程中容易导致各方的意见难以平衡;另一方面,按照最新的机动车停放收费服务通知,政府投资建设的停车场执行政府定价或政府指导价,社会投资停车场执行市场定价等要求,住宅停车场应完全放开由市场定价,按照供求关系决定价格。

  【建议:把住宅停车场作为配套设施,租金归全体业主】  曹志伟指出,住宅小区停车场议价存在争议的症结在于开发建设单位付出地价成本、建设成本的拥有自主产权的车位却不能自主定价。

他以番禺区某住宅小区为例,一个住宅停车位的地价+建设成本在30-40万元,分摊到每个月大概要收1700-1800元的成本价,但目前大部分住宅停车费标准均低于这个成本价,导致放开市场定价后,开发商或物管想涨价,但有车位需求的业主认为住宅车位的租售价格均高于预期。

  为解决这个矛盾,曹志伟建议,今后新出让土地的住宅小区停车场可作为免地价、免摊分公共面积的配套设施,作为住宅楼共用面积(不摊分),业主买楼的时候车位的整体产权确权给全体业主所有,即可实现车位只租不售;而税局允许建设单位将停车场建设成本打入住宅建设成本。

住宅小区停车场的租金收益归全体业主所有,可用于支付停车管理费和小区物业管理费,若还有剩余则作为全体业主的维修基金。   当住宅小区停车场变为配套设施,此时“议价规则”更能体现其价值,由需要停车的住户、非业主的车主与拥有停车场产权的全体业主之间协商,这样的市场定价也能实现不受政府部门定价和开发商、物管公司干涉。   【答复:欢迎各界人士提出宝贵意见】  对于曹志伟的建议,广州市发改委有关负责人表示,在上述相关文件征求意见阶段,欢迎各界人士提出宝贵意见,收集意见后,发改委等多个部门会共同研究修订。   该负责人谈到,我国中心城市普遍存在汽车保有量增长、车位供应紧张的现象,车主对于停车收费的意见根本原因在车位共计紧张导致到供求关系失衡,“只有增加车位供给,才能把停车收费标准控制在合理区间”。

据悉,目前国内其他城市正陆续在中心城区增加政府建设的停车场,缓解停车难、停车贵等问题。

  曹志伟表示,在目前咪表车位、公共设施配套停车位普遍紧张的情况下,政府应考虑在市中心拿出一定面积土地,建设立体停车场、绿地停车场等公共设施,这些政府投资的停车场可执行政府定价、政府指导价,让广大车主以合理的价格享受政府提供的停车服务。